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二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

2018-05-15 14:47:21 来源: 百知常识网  点击: 标签:购物指南 房产知识

导读: 对于二手房,有人提出,二手房多是业主住过多年的,应该不存在什么大的房屋质量问题,是否就不用验收了呢?其实购买二手房同样需要验收,并且由于二手房涉及前业主的很多遗留问题,因此需要从硬件和软件两个方面进行查验。

每次房屋交接,都是一把说不完的辛酸泪。毕竟想象和现实的差距相当于古代与现代的历史鸿沟,完全无法想象。不过二手房把这想象的时间缩短了,但也要注意很多问题!快来看看这篇文章,有没你没想到的问题!避免被坑!

二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

买房、装修虽然没有十全十美的,但大体上我们也得住的舒心才行,所以收房、验房就成了一个重要的环节。而且二手房经过前业主住了很多年,往往会有一些遗留问题,我们在验房、收房的时候,就需要格外注意。

二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

- 1 -二手房收房你需要注意的事

二手房与新房不同,验收更加复杂,万不可贪图便利,每一样都需要有条不紊的进行清点和检查。而且不同地方的购房收房流程都有变化,这里给大家只做简单的介绍。

二手房的购房流程一般是:确定房屋可以出售——签三方合同——房东签字交定金——次日给客户查档——出网签号——签订合同——客户打首付款,税费,中介费——准备银行审核资料——银行审核贷款——审核通过——去房管局受理验证身份过户——房东拿首付款——客户完税证明——房管局出房产证,契证——土地证——银行放贷——确

认后房东拿二付——交房。

二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

(1)、买房的话一般不是我们想买就能买的,首先我们可以查看一下当地购房政策,比如在成都就有要求社保要缴纳2年以上,支持大学生落户等政策。

(2)、在收房前我们都需要做的一件事,就是和业主谈价格,每个城市的售房中介收取的费用模式不同,有的是收取总额后的百分比,有的是挣差价。一般正常情况下,房价都可以压低一些。

(3)、有些地方需要给房产查册,查册是看两张不动产登记查册表,有一张里面会标识该房产没有抵押、产权清晰。这个一般由中介完成,有些中介只会给你看一张查册表,你也不知道房子的抵押情况,即便被查封了,你也可能毫不知情,所以这个查册是很重要的。

二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

这个在不同地方也是有区别,在一些地方它也叫查档,一般在网签的时候用原业主的身份证就能看到,还有的情况是有没有抵押、产权是否清晰也会写在合同里面,若出了问题,我们就可以用合同做为法律依据,申请处理。

(4)、在合同中最好给自己增加一个补充条款,内容大概是房屋交易不成功,需要退还全部或部分中介费,凡事给自己留条后路,也是没有毛病的。

(5)、如果在购房时是按揭贷款,部分中介公司还会收取按揭费和评估费,这笔钱一般是由银行收取,费用加起来一般不超过2000(不同地方有差别哈)。

- 2 -如何做二手房验收?

验收是本篇最重要的部分,一定要仔细看哦。

(1)查看有没有私搭私建部分

一般情况下,业主是不能私自进行搭建的,比如说占用了屋顶的平台,还有公用走廊等等。当然因为占用公共场所,被投诉的案例也不少。

二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

还有原业主是否改过房屋的内外部结构,比如说敲了东墙补西墙,阳台改卧室厨房、私自搭建阳台等等,切记一定要看原业主有没有敲承重墙,万一他敲了1.8m承重墙呢?这个是要负法律责任的。还有阳台是不是原业主自己封的,这些都牵扯到钱的问题。

(2)了解房屋的准确面积

一般产权证上标注的是建筑面积,我们需要了解的不只有这一个,还有使用面积和户内的实际面积,最好是实地测量一下。了解了这些可以方便我们后期进行设计装修。

(3)考察附带设备是否能正常使用

由于二手房大多都被装修过,所以在出售的时候,有些东西是原房东赠送的。我们在签合同的时候,需要把这些设备的品牌、成色、能不能正常使用都记录在案。部分家具家电(冰箱、空调、灶具、灯具)可以向原业主要发票和保修卡。这个得话得看房东个人,因为部分房东不会送家电设备,还会加钱。

二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

(4)水电、煤气、电话、宽带、数字电视及有线电视的清点过户

以上这些都是关乎我们日后生活在这,是否舒适的大事,所以我们要同原业主一起到各相关营业网点办理相应的过户手续。并要了解这些有没有欠费的情况,如果有欠费,我们有权利要求原业主补交费用。

二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

有的朋友可能心软,觉得没必要这样计较,但有些欠费累积起来就挺高的,届时再让原业主给,人家不给,自己就得挑腰包了。

(5)物业管理同收费标准

二手房的买卖双方都要到物业公司去办理物业和公共维修基金的更名手续,还要办理物业费用缴纳的交接,同时我们也需要关注原业主是否有拖欠物业费和取暖费的情况。

(6)门窗是否完好

查看入户防盗门的开关是否顺畅,密封是否严实(如果这个合格的话,后期防盗门可以只考虑更换锁芯),门窗的话主要看它的材质、使用年限、五金、还有密封性。特别提醒:交接时一定要清点钥匙,比如:地下车库的钥匙、防盗门钥匙、卧室钥匙等等,然后拿到钥匙后锁芯要及时更换,有个网友买了房子后打算马上装修,先不换锁芯,然后有中介就带着买家直接开门进屋看房子了,最后找谁都没有解决这个问题,买到房的这个业主也就只有闷声吃亏。

(7)查看防水项目和水电项目

防水项目:在购买二手房的时候,要了解在近段时间有没有因为防水不过关,渗漏对邻居造成损失,或者这些损失有没有处理好的情况。天花板有没有漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮的问题,管线走线是否合理等等。

二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

水电项目:一定要了解水电线路何时做过何种更换,这样可以让我们判断水电路材料及它的使用寿命,如果后期自己装修想更换,也方便一些。如果上次的水电路材料以及用了10年以上,那你购买后就得更换了。

(8)墙面、顶面的确认

这两个项目我们可以通过问、看、摸三步来确定。问:问原业主上次的装修时间,使用了何种墙面腻子和涂料。看:看的话主要看墙面和顶面是否有裂缝和脱皮现象。摸:我们可以摸涂料表面的手感来判断墙面涂料的质量。

确定好这些后,它会直接影响我们后期的装修,如果腻子都不用刮,直接刷漆,那省钱多了。

二手房交易需谨慎 验收二手房的注意事项

(9)地面砖、地板

如果隐蔽项目和墙面、顶面都做的很好,那这一步就很重要,反之的话,其实地面材质的保留可能性就很小。

(10)房屋的配套设备情况

查看房子的供电容量,是否同时支持多个大型家电运转。房屋本身有没有自带热水器,或者小区是否集中供电,以及冬天暖气的供应费用收取。

- 3 -二手房交接特别提醒

也许我们买房子的时候,对房子很满意,买的也比较急,很多东西都不了解,就容易交学费,这一交学费就不是几百了,多为上万。想想也有些憋屈。

(1)、在签合同的时候,如果出现了“订金”“意向金”等,就尽量不要签,因为一旦购房出现问题,这笔钱是很有可能不会退给你的。

(2)、要督促原业主进行户口迁移,避免出现一房二主的情况。这个不管是对原业主还是对自己都是有影响的,一切可能发生的扯皮情况,我们都应该避免,而且签合同的时候,原房主不管是几个人,都要同时出现,不能有代签的情况,即使是夫妻没离婚,万一你签完人家就离婚了,不把房子给你呢。

(3)、确定购房后,一定要尽快网签,有网友就遇到过,他钱都给了部分,但是没网签,最后原业主又以更高的价钱卖给了别人,就算最后寻求法律援助,这房子再住起都是很烧心的。

(4)、购房验收时所产生的费用是直接给中介的,不要给原业主,后面所有都进行完了后,中介会把钱交给原业主。人情与事理是两码子事,只怕一时脑子发热给了,然后中介、原房主都不认账,那自己也只能吃那个闷亏。

(5)住宅转让的时候,要看有没有维修基金,因为这个维修基金账户中剩余的部分款额是不退还的,原业主缴纳的那剩余的部分维修基金,需要物业提供证明,凭着《住宅基金维修结算交割单》可以向买家收取,同时维修基金的所有人也将更名为买家。

(6)一定要对下水处进行灌水,检查是否有堵塞情况,这几个下水分别是,台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间阳台的地漏处等。做到表面无积水、有通水的声音,但是没有漏水最好。

(7)了解原房主的交房时间,这个小区有没有发生什么特殊的事情,小区安保是否安全认真。或者房主家有没有特殊的情况,这是为了避免,刚把房子卖给你,闹事的隔两天就找上门了。

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